Panneaux solaires en copropriété : toiture, balcon et autoconsommation

Produire sa propre électricité n'est plus réservé aux maisons individuelles. Les toitures d'immeubles, souvent plates et bien exposées, offrent un potentiel important, et la loi a facilité les décisions en copropriété. Mais entre la production pour les parties communes, la revente, l'autoconsommation collective et les petits panneaux de balcon, les options sont nombreuses. Voici comment s'y retrouver et monter un projet solide.

Ce que dit la loi depuis 2023

La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables a simplifié les décisions en copropriété : l'installation d'ouvrages solaires photovoltaïques ou thermiques sur les toits, les façades et les garde-corps relève désormais de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Auparavant, ces projets nécessitaient souvent une majorité plus difficile à réunir.

Cette facilité de vote ne dispense pas d'un projet bien préparé : étude technique, devis, mode de financement et répartition des recettes doivent être présentés aux copropriétaires.

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Les trois modèles de projet collectif

1. Alimenter les parties communes

L'électricité produite sert d'abord aux consommations communes : éclairage des parties communes, ascenseur, ventilation, pompes du chauffage collectif, recharge de véhicules électriques dans le parking. Les économies profitent à tous les copropriétaires, au prorata de leurs charges. Le surplus peut être injecté sur le réseau et vendu.

2. Vendre la totalité de la production

Le syndicat peut aussi choisir de vendre toute l'électricité produite, dans le cadre d'un contrat d'achat. Les recettes viennent alors réduire les charges ou alimenter le fonds de travaux. Ce modèle est simple à gérer mais dépend des tarifs d'achat en vigueur, qui ont fortement baissé ces dernières années pour les nouvelles installations.

3. L'autoconsommation collective

L'autoconsommation collective permet de partager l'électricité produite entre plusieurs consommateurs situés à proximité, par exemple les parties communes et les logements qui le souhaitent. Elle suppose de créer une personne morale organisatrice (le syndicat lui-même ou une association, par exemple), qui conclut une convention avec le gestionnaire de réseau et définit une clé de répartition de la production. Chaque participant garde son propre fournisseur pour le complément. Ce modèle est le plus avantageux pour les résidents, mais aussi le plus complexe à mettre en place.

Monter un projet sur la toiture de l'immeuble

Étape 1 : vérifier le potentiel

L'orientation, l'inclinaison, les ombres portées des immeubles voisins et la surface disponible déterminent la production possible. Des cadastres solaires, proposés par de nombreuses collectivités, donnent une première estimation gratuite. Un installateur ou un bureau d'études affine ensuite le calcul.

Étape 2 : contrôler la toiture

La toiture est une partie commune. Avant de la charger de panneaux pour vingt ou trente ans, il faut s'assurer :

• de la capacité de la structure à supporter le poids supplémentaire, y compris le lestage sur une toiture-terrasse ;
• de l'état de l'étanchéité : refaire l'étanchéité après la pose des panneaux coûte beaucoup plus cher. Si elle est ancienne, mieux vaut la reprendre avant ;
• de la compatibilité avec les règles d'urbanisme et, le cas échéant, avec les prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France.

À lire : Plan pluriannuel de travaux (PPT) : obligations, calendrier et coût

Étape 3 : comparer les offres et le financement

Le syndicat peut financer l'installation lui-même, recourir à un emprunt collectif, ou louer sa toiture à un tiers investisseur qui installe et exploite les panneaux en échange d'un loyer ou d'une électricité à prix réduit. Chaque formule a ses avantages : propriété et recettes pour la première, absence d'investissement pour la dernière, mais engagement de longue durée. Faites analyser les contrats, en particulier les clauses sur la durée, l'entretien, l'assurance et le démontage en cas de réfection de la toiture.

Étape 4 : le vote et les démarches

• inscription du projet à l'ordre du jour avec les devis, l'étude technique et le plan de financement ;
• vote à la majorité de l'article 24 ;
• déclaration préalable en mairie ;
• demande de raccordement auprès du gestionnaire de réseau et, le cas échéant, contrat d'achat ou convention d'autoconsommation collective ;
• assurance de l'installation, à intégrer au contrat de l'immeuble ;
• mise à jour du carnet d'entretien après les travaux.

Panneaux solaires en appartement : les solutions individuelles

Les panneaux de balcon

De petits kits solaires « prêts à brancher », fixés sur un garde-corps de balcon ou posés sur une terrasse, se sont multipliés. Ils produisent une quantité limitée d'électricité, consommée directement dans le logement. En copropriété, leur installation n'est pas libre :

• s'ils sont visibles de l'extérieur ou fixés sur un garde-corps commun, ils modifient l'aspect extérieur ou affectent une partie commune : l'accord de l'assemblée générale est nécessaire ;
• une déclaration préalable en mairie peut être requise ;
• l'installation doit respecter les règles électriques et être déclarée au gestionnaire de réseau, même sans revente.

Le règlement de copropriété ou un cahier des charges voté par l'assemblée peut fixer des règles communes pour ce type d'équipement, ce qui facilite les demandes individuelles.

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Participer à l'autoconsommation collective

Pour la plupart des occupants d'appartement, la meilleure manière de profiter du solaire est de participer à un projet collectif d'autoconsommation, s'il existe ou si la copropriété décide de le créer. La production est alors répartie entre les participants selon la clé définie, sans installation dans chaque logement.

Solaire thermique : produire l'eau chaude

Les panneaux solaires thermiques chauffent de l'eau plutôt que de produire de l'électricité. Dans un immeuble disposant d'une production collective d'eau chaude sanitaire, un système solaire thermique peut couvrir une part importante des besoins. Il se vote lui aussi à la majorité de l'article 24 et peut s'inscrire dans un projet de rénovation énergétique plus large.

Combien ça coûte et combien ça rapporte ?

Le coût dépend de la puissance installée, du type de toiture, des contraintes d'accès et du raccordement. La rentabilité dépend de la part d'électricité autoconsommée (plus elle est élevée, plus l'installation est intéressante), du prix de l'électricité et des tarifs d'achat du surplus. Un projet qui alimente les parties communes d'un immeuble équipé d'un ascenseur, d'un éclairage permanent ou d'une recharge de véhicules électriques a généralement une bonne part d'autoconsommation.

Demandez toujours une simulation chiffrée de la production annuelle, de la part autoconsommée, des économies et des recettes, sur toute la durée de vie de l'installation, et comparez au moins trois offres.

Les pièges à éviter

• installer des panneaux sur une étanchéité en fin de vie ;
• signer un contrat de location de toiture sans analyser sa durée et ses conditions de sortie ;
• négliger l'assurance et la maintenance de l'installation ;
• se fier à des promesses de rentabilité non étayées ;
• poser des panneaux de balcon visibles sans l'accord de l'assemblée.

Le calendrier type d'un projet collectif

Entre la première idée et la mise en service, un projet solaire en copropriété prend souvent un à deux ans, rythmés par les assemblées générales. La première année est consacrée à l'étude : recensement de la toiture, simulation de production, vérification de la structure et de l'étanchéité, choix du modèle économique. Le conseil syndical présente ensuite le projet à l'assemblée, avec plusieurs offres comparables. Après le vote et l'expiration du délai de recours de deux mois, le syndic dépose la déclaration préalable en mairie et la demande de raccordement auprès du gestionnaire de réseau, dont les délais peuvent être de plusieurs mois. Les travaux eux-mêmes ne durent que quelques jours à quelques semaines.

Pour gagner du temps, le projet peut être préparé en même temps qu'une réfection de toiture ou un plan pluriannuel de travaux. L'installation profite alors de l'échafaudage et de l'étanchéité neuve, ce qui réduit le coût global et sécurise la durée de vie de l'ensemble.

Qui gère l'installation au quotidien ?

Une fois en service, l'installation appartient au syndicat (sauf location de toiture à un tiers). Le syndic conclut un contrat de maintenance, souscrit ou adapte l'assurance de l'immeuble, suit la production et, en cas de revente, encaisse les recettes au profit du syndicat. Un suivi en ligne de la production, présenté chaque année à l'assemblée, permet de vérifier que l'installation tient ses promesses et de détecter rapidement une panne.

Les questions à poser aux installateurs

• Quelle production annuelle est estimée, avec quelle méthode de calcul et quelles hypothèses d'ensoleillement ?
• Quelle part de cette production sera consommée sur place, et quelle part sera injectée sur le réseau ?
• Comment les panneaux seront-ils fixés, et quelle est la garantie d'étanchéité de la toiture après la pose ?
• Quelles sont les garanties sur les panneaux, l'onduleur et la pose, et qui assure la maintenance ?
• Que se passe-t-il si la toiture doit être refaite pendant la durée de vie de l'installation : qui paie la dépose et la repose ?
• L'entreprise dispose-t-elle d'une assurance décennale couvrant ce type de travaux et d'une qualification adaptée ?

Des réponses écrites et précises à ces questions permettent de comparer les offres sur des bases identiques et de présenter un dossier solide aux copropriétaires lors de l'assemblée.

Questions fréquentes

Sources

• INC : l'installation facilitée des ouvrages photovoltaïques en copropriété
• Légifrance : loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables
• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24 et 25
• France Rénov' : énergies renouvelables et aides