Ravalement de façade en copropriété : obligation, vote et répartition

Façade noircie, enduit qui se décolle, fissures, éclats de béton sur les balcons : un jour ou l'autre, toute copropriété doit ravaler ses façades. C'est l'un des chantiers les plus coûteux de la vie d'un immeuble, et l'un des plus visibles. Il obéit à des règles précises, à la fois d'urbanisme et de copropriété. Voici ce qu'il faut savoir pour le préparer sereinement.

Le ravalement est-il obligatoire ?

L'obligation générale d'entretien

Le Code de la construction et de l'habitation impose que les façades des immeubles soient constamment tenues en bon état de propreté. Cette obligation générale découle aussi des obligations de conservation de l'immeuble qui pèsent sur le syndicat des copropriétaires.

L'obligation décennale sur injonction

Dans les communes inscrites sur une liste établie par arrêté préfectoral, à la demande ou avec l'accord du conseil municipal (c'est le cas de Paris et de nombreuses grandes villes), les travaux de ravalement doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de l'autorité municipale.

La procédure est la suivante :

1. le maire adresse une injonction au propriétaire, donc au syndicat représenté par le syndic, d'avoir à effectuer le ravalement ;
2. les travaux doivent être entrepris dans un délai de six mois à compter de l'injonction ;
3. à défaut, le maire peut prendre un arrêté prescrivant les travaux dans un délai qu'il fixe ;
4. si les travaux ne sont toujours pas réalisés, le maire peut les faire exécuter d'office, aux frais du propriétaire, après autorisation du juge.

Le non-respect d'une injonction est par ailleurs passible de sanctions pénales.

À lire : Plan pluriannuel de travaux (PPPT) : obligations, calendrier et coût

Ravalement et isolation thermique : l'obligation des « travaux embarqués »

Depuis le 1er janvier 2017, la réglementation impose, lors de travaux de ravalement importants, de réaliser en même temps une isolation thermique de la façade. Sont visés les travaux qui portent sur des parties de façade représentant une part importante de la surface (hors ouvertures) et qui consistent en la réfection de l'enduit ou le remplacement du parement.

Des exceptions sont prévues :

• impossibilité technique (risque de pathologie du bâti, contraintes de structure) ;
• impossibilité juridique (règles d'urbanisme, servitudes, empiètement sur le domaine public) ;
• impossibilité architecturale (façades en pierre de taille, immeubles protégés, avis défavorable de l'architecte des Bâtiments de France) ;
• disproportion économique, lorsque le temps de retour sur investissement de l'isolation est trop long au regard des économies d'énergie attendues.

Ces exceptions doivent être justifiées par une note d'un professionnel (architecte, bureau d'études). Le ravalement est donc souvent l'occasion de faire réaliser un audit énergétique et d'étudier une isolation thermique par l'extérieur (ITE).

À lire : DPE collectif et audit énergétique en copropriété : obligations et calendrier

Le vote en assemblée générale

Quelle majorité ?

Le ravalement relève des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble : il se vote à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les travaux d'économie d'énergie, comme l'isolation par l'extérieur, relèvent également de cette majorité depuis la loi Climat et résilience.

Des travaux qui modifient l'aspect de la façade au-delà d'une simple remise en état (changement de couleur ou de matériau, par exemple) peuvent toutefois nécessiter une majorité différente selon les cas : faites vérifier la résolution par le syndic.

À lire : Majorités en copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués simplement

Ce que doit contenir la convocation

Pour un vote éclairé, la convocation doit être accompagnée :

• des devis des entreprises consultées (plusieurs, idéalement trois) ;
• du descriptif des travaux établi par un architecte ou un maître d'œuvre ;
• du contrat de maîtrise d'œuvre et des honoraires du syndic pour le suivi des travaux, qui sont votés séparément ;
• du calendrier des appels de fonds ;
• le cas échéant, de l'étude sur l'isolation et des aides mobilisables.

Combien coûte un ravalement ?

Le coût dépend de la surface de façade, du type de support (enduit, pierre, brique, béton), de l'état de dégradation, de la hauteur de l'immeuble et de l'accessibilité pour l'échafaudage. Un simple nettoyage coûte nettement moins cher qu'une réfection complète d'enduit ou qu'une isolation par l'extérieur. Au coût des travaux s'ajoutent :

• les honoraires de l'architecte ou du maître d'œuvre ;
• les honoraires spécifiques du syndic pour le suivi des travaux, votés par l'assemblée ;
• l'assurance dommages-ouvrage si les travaux le justifient ;
• les éventuels frais d'occupation du domaine public pour l'échafaudage.

Comment le coût est-il réparti ?

La façade étant une partie commune, le coût du ravalement est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, sauf disposition différente du règlement (par exemple, des parties communes spéciales à un bâtiment).

Certains éléments peuvent toutefois être privatifs : fenêtres, volets, garde-corps de balcons, revêtements de sol des balcons. Si le ravalement inclut leur réfection, le règlement peut prévoir que ces travaux soient imputés aux seuls copropriétaires concernés. Lisez attentivement le règlement et les devis pour éviter les contestations.

Le financement

• le fonds de travaux de la copropriété peut être mobilisé par décision de l'assemblée ;
• les appels de fonds sont échelonnés selon le calendrier voté ;
• un emprunt collectif peut être souscrit par le syndicat pour les copropriétaires qui le souhaitent ;
• si le projet comporte une isolation, MaPrimeRénov' Copropriété, les certificats d'économies d'énergie et l'éco-prêt à taux zéro copropriétés peuvent être mobilisés, sous conditions.

Les autorisations d'urbanisme

Les travaux de ravalement sont soumis à déclaration préalable dans de nombreux cas : secteurs protégés (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables), communes ou périmètres où le conseil municipal l'a décidé, et dès lors que l'aspect extérieur est modifié. L'isolation par l'extérieur, qui modifie l'aspect et l'épaisseur de la façade, y est presque toujours soumise. L'installation de l'échafaudage sur la voie publique nécessite en outre une autorisation d'occupation du domaine public.

Le déroulement du chantier

1. Diagnostic de façade par un architecte ou un bureau d'études.
2. Consultation des entreprises et analyse des offres, avec le conseil syndical.
3. Vote en assemblée générale des travaux, de la maîtrise d'œuvre et du financement.
4. Dépôt de la déclaration préalable et des autorisations de voirie.
5. Information des occupants : calendrier, accès aux balcons, fenêtres à dégager, mesures de sécurité.
6. Travaux, avec des réunions de chantier régulières.
7. Réception des travaux avec le maître d'œuvre, en présence d'un membre du conseil syndical, avec d'éventuelles réserves.
8. Mise à jour du carnet d'entretien avec la date des travaux et l'identité des entreprises.

Les copropriétaires doivent laisser l'accès à leur lot (balcons, fenêtres) pour l'exécution des travaux votés. Si les travaux causent un préjudice important (privation de jouissance prolongée, dégradation), une indemnisation peut être due.

Vendre pendant un ravalement

Si un ravalement a été voté avant la vente, la répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur dépend de la date d'exigibilité. Par défaut, le copropriétaire au moment de l'exigibilité doit payer. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte de vente, mais elle n'est pas opposable au syndicat. Vérifiez l'état daté et prévoyez une clause claire.

Bien choisir les entreprises et le maître d'œuvre

La réussite d'un ravalement dépend largement de la qualité de la maîtrise d'œuvre et des entreprises. Le moins-disant n'est pas toujours le meilleur choix : un ravalement mal exécuté peut se dégrader en quelques années et nécessiter de nouveaux travaux.

Le rôle du maître d'œuvre

Un architecte ou un bureau d'études établit le diagnostic, rédige le cahier des charges, consulte les entreprises sur une base comparable, analyse les offres et suit le chantier jusqu'à la réception. Son intervention permet d'obtenir des devis homogènes, de contrôler la qualité des travaux et de défendre les intérêts du syndicat en cas de malfaçon. Ses honoraires représentent un pourcentage du montant des travaux, voté par l'assemblée.

Les points à vérifier dans les offres

• la qualification de l'entreprise (certifications professionnelles, références de chantiers comparables) ;
• l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile, valable pour le type de travaux concerné ;
• pour une isolation par l'extérieur, la qualification RGE, indispensable pour obtenir les aides ;
• le détail des prestations : traitement des fissures, reprises d'enduit, traitement des aciers des balcons, peintures, protection des menuiseries ;
• la durée prévisionnelle du chantier et le planning ;
• les modalités de paiement et la retenue de garantie.

Les garanties après travaux

Après la réception, l'entreprise doit réparer les désordres signalés pendant un an au titre de la garantie de parfait achèvement. Les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, par exemple des infiltrations dues à un enduit défaillant, relèvent de la garantie décennale. Une isolation par l'extérieur entre généralement dans ce champ. Conservez précieusement tous les documents dans le carnet d'entretien.

L'assurance dommages-ouvrage

Pour des travaux importants, notamment une isolation par l'extérieur, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est obligatoire lorsqu'elle relève des travaux de construction au sens de la loi. Elle permet d'être indemnisé rapidement en cas de désordre de nature décennale, sans attendre la recherche des responsabilités. Son coût s'ajoute au budget du projet ; le syndic doit proposer à l'assemblée de la souscrire si les travaux l'exigent.

À retenir

Anticipez le ravalement dans le plan pluriannuel de travaux, faites réaliser un diagnostic par un professionnel, étudiez systématiquement l'isolation par l'extérieur et les aides associées, et faites voter un projet complet, avec maîtrise d'œuvre et financement, plutôt que de subir une injonction du maire.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : obligations de ravalement des façades (Code de la construction et de l'habitation)
• Légifrance : décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation lors de travaux de rénovation importants
• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10 et 24
• Service-public.gouv.fr : ravalement de façade