Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation

Pour un copropriétaire, les charges sont la ligne de dépense la plus visible de la vie en copropriété. Elles varient fortement d'un immeuble à l'autre : un petit immeuble sans ascenseur ni chauffage collectif n'a rien de comparable avec une résidence dotée d'un gardien et d'un parc arboré. Comprendre comment elles sont calculées est le meilleur moyen de repérer une anomalie et de peser en assemblée générale.

Charges générales et charges spéciales

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pose deux catégories, avec deux règles de répartition différentes.

Les charges générales

Elles correspondent à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, ménage des parties communes, entretien de la toiture et des façades, électricité des couloirs, frais bancaires du syndicat… Elles sont réparties proportionnellement aux quotes-parts de parties communes de chaque lot, c'est-à-dire aux tantièmes de copropriété fixés dans l'état descriptif de division.

Les charges spéciales

Elles sont entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun : ascenseur, chauffage collectif, interphone, portail automatique, eau chaude collective… Elles sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot. Ainsi, un local commercial en rez-de-chaussée avec entrée sur rue peut être exonéré des charges d'ascenseur, et l'utilité pour un appartement du sixième étage est généralement pondérée plus fortement que pour un appartement du premier.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges. C'est ce document qu'il faut consulter en premier pour comprendre sa facture.

Comment calculer ses charges : un exemple

Prenons un immeuble de 1 000 tantièmes généraux, avec un budget annuel de charges générales de 30 000 € et de charges d'ascenseur de 6 000 €. Votre lot représente 85/1 000 des charges générales et 110/1 000 des charges d'ascenseur (vous êtes au cinquième étage).

• Charges générales : 30 000 × 85 / 1 000 = 2 550 €
• Charges d'ascenseur : 6 000 × 110 / 1 000 = 660 €
• Total annuel : 3 210 €, soit 802,50 € par trimestre en provisions.

Si votre voisin du premier étage possède un lot de même taille (85/1 000 en charges générales) mais seulement 40/1 000 en charges d'ascenseur, il paiera 2 550 + 240 = 2 790 € par an. La différence s'explique entièrement par l'utilité de l'ascenseur.

Le budget prévisionnel et les appels de fonds

Chaque année, le syndic établit un budget prévisionnel couvrant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration. Il est voté par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24, avant le début de l'exercice qu'il concerne.

Les copropriétaires versent ensuite des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée fixe d'autres modalités. Les dépenses qui ne relèvent pas du budget prévisionnel (gros travaux, études techniques, travaux de rénovation énergétique) font l'objet d'appels de fonds spécifiques, selon le calendrier voté avec les travaux.

À ces appels s'ajoute la cotisation annuelle au fonds de travaux, obligatoire dans la plupart des copropriétés.

La régularisation des charges

À la clôture de l'exercice, le syndic présente les comptes à l'assemblée. Une fois les comptes approuvés, chaque copropriétaire reçoit un décompte individuel qui compare les provisions versées et les dépenses réelles :

• si les dépenses réelles sont inférieures aux provisions, le trop-versé est crédité sur votre compte (généralement imputé sur le prochain appel) ;
• si elles sont supérieures, un complément vous est appelé.

Avant l'assemblée, tout copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges (factures, contrats, quantités consommées) pendant une période fixée par le syndic. Le conseil syndical les vérifie de manière plus approfondie.

À lire : Tantièmes de copropriété : définition, calcul et modification

Charges récupérables sur le locataire

Si vous louez votre lot, une partie des charges de copropriété peut être refacturée à votre locataire. La liste exhaustive des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle comprend notamment :

• l'électricité des parties communes et l'entretien courant de l'ascenseur ;
• l'eau froide et chaude, le chauffage collectif (hors grosses réparations) ;
• l'entretien des parties communes intérieures et des espaces verts ;
• une partie de la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble, selon les tâches effectuées ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (qui ne relève pas de la copropriété mais de la taxe foncière).

Restent à la charge du propriétaire : les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux, le fonds de travaux et les frais de procédure. En pratique, la part récupérable représente souvent entre la moitié et les trois quarts des charges courantes, selon les équipements.

Contester ses charges

Contester une dépense ou les comptes

Si vous estimez qu'une dépense est injustifiée, le premier réflexe est de demander les justificatifs au syndic et d'alerter le conseil syndical. Les comptes sont approuvés par l'assemblée : vous pouvez voter contre et, si vous êtes opposant ou défaillant, contester la décision devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Contester la répartition

Si la clé de répartition elle-même vous paraît injuste, l'article 12 de la loi de 1965 ouvre une action en révision lorsque votre part est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux critères légaux (ou qu'un autre copropriétaire paie moins des trois quarts de ce qu'il devrait). Cette action est enfermée dans des délais : cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété, ou deux ans à compter de la première vente d'un lot intervenue après cette publication.

Une clause de répartition contraire à la loi peut aussi être déclarée « non écrite » par le juge, sans condition de délai ; une nouvelle répartition est alors fixée.

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

Les impayés pèsent sur tous les copropriétaires, qui doivent compenser la trésorerie manquante. La loi donne donc au syndicat des outils efficaces :

• Après une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (article 19-2).
• Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire selon une procédure accélérée.
• Les frais nécessaires au recouvrement (mise en demeure, relances après mise en demeure, frais d'avocat) sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
• Le syndicat bénéficie d'un privilège sur le prix de vente du lot et peut, en dernier recours, faire saisir et vendre le lot.

Si vous rencontrez des difficultés de paiement, prenez contact rapidement avec le syndic pour proposer un échéancier : c'est presque toujours moins coûteux qu'une procédure.

Comment réduire ses charges de copropriété ?

• Remettre en concurrence le syndic et les principaux contrats (assurance, entretien, ménage, énergie) tous les trois ans.
• Vérifier les prestations particulières facturées par le syndic hors forfait (voir notre guide des honoraires de syndic).
• Traquer les consommations : minuteries, éclairage LED, robinetterie des parties communes.
• Anticiper les travaux grâce au plan pluriannuel de travaux plutôt que subir des réparations d'urgence plus coûteuses.
• Réduire les impayés par un suivi rigoureux des relances.

À lire : Fonds de travaux en copropriété : montant minimum, usage et vente

Les postes de charges les plus lourds

Dans la plupart des immeubles, quelques postes concentrent l'essentiel des dépenses courantes. Les connaître aide à cibler les économies :

• Le chauffage collectif, lorsqu'il existe, est souvent le premier poste, très sensible au prix de l'énergie et à la performance du bâtiment (voir notre article sur le DPE collectif).
• Le gardiennage et le ménage, selon qu'un gardien est salarié ou qu'une entreprise intervient.
• L'ascenseur : contrat d'entretien, électricité, réparations, mises aux normes.
• L'assurance de l'immeuble, en hausse dans les immeubles à forte sinistralité.
• Les honoraires du syndic.
• L'eau, lorsque la consommation n'est pas individualisée.

Les erreurs fréquentes

• Payer avec retard en attendant une réponse à une contestation : les frais de recouvrement s'ajoutent.
• Ne pas consulter les pièces justificatives avant l'assemblée, alors que c'est le seul moment prévu pour le faire.
• Refacturer au locataire des charges non récupérables, comme les honoraires du syndic ou le fonds de travaux.
• Confondre provisions et charges réelles : seul le décompte annuel après approbation des comptes fixe ce que vous devez réellement.
• Oublier la régularisation annuelle avec son locataire, qui doit être faite sur la base des charges réelles.

L'individualisation des frais de chauffage

Dans les immeubles équipés d'un chauffage collectif, la réglementation impose, sous conditions techniques et économiques, l'installation d'appareils permettant de mesurer la consommation de chaque logement (compteurs individuels ou répartiteurs de frais de chauffage). Une partie des frais est alors répartie selon la consommation réelle, le reste selon les clés du règlement. Cette individualisation responsabilise les occupants et peut réduire la consommation globale. Renseignez-vous auprès de votre syndic sur la situation de votre immeuble.

À lire : Individualisation des frais de chauffage en copropriété : obligation et mise en œuvre

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10, 12, 14-1 et 19-2
• Légifrance : décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables)
• Service-public.gouv.fr : Charges de copropriété
• ANIL : fiches copropriété