Loi du 10 juillet 1965 : les articles clés de la copropriété expliqués
En bref
- La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle s'applique dès qu'un immeuble est réparti en lots entre au moins deux propriétaires.
- Elle est complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui en précise l'application (assemblée générale, syndic, comptabilité, état daté…).
- La plupart de ses dispositions sont d'ordre public : un règlement de copropriété ne peut pas y déroger.
- Elle a été profondément modifiée par les lois SRU, ALUR, ELAN, l'ordonnance de 2019, la loi Climat et Résilience et la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé.
Près de soixante ans après son adoption, la loi du 10 juillet 1965 reste le texte de référence de toute la vie en copropriété. Chaque convocation d'assemblée, chaque contrat de syndic, chaque répartition de charges y renvoie. Ce guide présente sa structure, commente les articles que les copropriétaires rencontrent le plus souvent et renvoie vers nos articles détaillés.
Le champ d'application
L'article 1er pose le principe : la loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle s'applique aussi, sous conditions, aux ensembles immobiliers qui comportent des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits de propriété privatifs, à défaut d'une autre organisation (comme une association syndicale libre).
Le statut s'applique de plein droit : il n'est pas nécessaire de le choisir. Dès que deux propriétaires différents détiennent des lots dans un immeuble, la copropriété existe, avec un syndicat des copropriétaires doté de la personnalité morale.
Les grandes parties de la loi
| Thème | Principaux articles | Ce qu'on y trouve |
|---|---|---|
| Définition et organisation | 1 à 16 | Lots, parties privatives et communes, règlement, charges, fonds de travaux, syndicat |
| Administration | 17 à 29 | Syndic, conseil syndical, assemblée générale, majorités |
| Améliorations, additions, surélévations | 30 à 37 | Travaux d'amélioration et leur financement |
| Reconstruction | 38 à 41 | Destruction de l'immeuble et reconstruction |
| Dispositions particulières | 41-1 et suivants | Résidences-services, petites copropriétés, copropriétés à deux |
| Dispositions diverses | 42 et suivants | Contestation des décisions, clauses non écrites, copropriétés en difficulté |
Les articles essentiels, commentés
Article 2 et 3 : parties privatives et parties communes
Les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Les parties communes sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi présume communes notamment le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun et leurs canalisations, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs.
Article 5 : la quote-part de parties communes
La quote-part de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative, selon sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation. C'est le fondement des tantièmes.
Article 8 : le règlement de copropriété
Il détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance, les règles d'administration et la répartition des charges. Il ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Voir notre guide du règlement de copropriété.
Article 9 et 9-1 : droits du copropriétaire et assurance
Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble. L'article 9-1 impose à chaque copropriétaire et au syndicat d'être assurés pour leur responsabilité civile. Voir notre article sur l'assurance copropriété.
Article 10 : la répartition des charges
Les charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement commun sont réparties selon leur utilité objective pour chaque lot ; celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, selon les quotes-parts. Voir notre guide des charges de copropriété.
Articles 11 et 12 : modifier ou réviser la répartition
La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité, sauf exceptions. L'article 12 ouvre une action en révision lorsqu'une part de charges est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être, dans des délais stricts.
Articles 14 à 14-3 : le syndicat, le budget, le plan de travaux et le fonds de travaux
L'article 14 définit le syndicat des copropriétaires, personne morale responsable des dommages causés par les parties communes. Les articles suivants organisent le budget prévisionnel et les provisions trimestrielles, le projet de plan pluriannuel de travaux (14-2), le fonds de travaux (14-2-1) et les règles comptables (14-3).
À lire : Syndic de copropriété : rôle, obligations et coût en 2026
Articles 17 à 18-2 : le syndic
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et exécutées par le syndic. L'article 18 liste ses missions ; l'article 18-1 A encadre ses honoraires sur travaux ; l'article 18-2 organise la transmission des fonds et archives en cas de changement de syndic. Voir nos guides du syndic, des honoraires et du changement de syndic.
Articles 19 à 19-2 : le recouvrement des charges
Ils donnent au syndicat des garanties (privilège sur le prix de vente, hypothèque légale) et une procédure accélérée : après une mise en demeure restée infructueuse trente jours, les provisions non échues deviennent exigibles.
Article 20 : la vente d'un lot
Le notaire notifie la mutation au syndic, qui peut former opposition au versement du prix pour obtenir le paiement des sommes dues par le vendeur. Voir notre article sur l'état daté.
Articles 21 à 21-5 : le conseil syndical
Ils définissent sa mission d'assistance et de contrôle, la mise en concurrence des syndics et la délégation de pouvoirs. Voir notre guide du conseil syndical.
Article 22 : les voix en assemblée
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes, réduit s'il dépasse la moitié. Il encadre aussi les mandats : un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf exceptions.
Articles 24 à 26-1 : les majorités
Ce sont les articles les plus cités des procès-verbaux. Article 24 : majorité des voix exprimées. Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, avec passerelle (25-1). Article 26 : double majorité, avec passerelle (26-1). Voir notre explication détaillée des majorités en copropriété.
Article 42 : la contestation des décisions
Les actions en contestation des décisions d'assemblée doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Voir notre guide de l'assemblée générale.
Article 43 : les clauses réputées non écrites
Toutes les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi sont réputées non écrites. Le juge qui le constate peut procéder à une nouvelle répartition des charges.
Le décret du 17 mars 1967
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise l'application de la loi. Les copropriétaires y rencontrent notamment :
- l'article 5 : l'état daté remis au notaire lors d'une vente ;
- les articles 7 à 18 : convocation, ordre du jour, délai de 21 jours, documents à annexer, tenue de l'assemblée et procès-verbal ;
- les articles 22 à 27 : le conseil syndical ;
- les articles 28 à 39 : le syndic, son mandat et sa gestion ;
- les articles 64 et suivants : les notifications, dont la notification électronique par défaut issue du décret du 22 décembre 2025.
Les grandes réformes
| Texte | Apports principaux pour les copropriétaires |
|---|---|
| Loi SRU (2000) | Carnet d'entretien, prévention des copropriétés en difficulté, information de l'acquéreur |
| Loi ALUR (2014) | Contrat-type de syndic, compte bancaire séparé, fonds de travaux, immatriculation, fiche synthétique, information renforcée lors des ventes |
| Loi ELAN (2018) | Parties communes spéciales et à jouissance privative, vote par correspondance, visioconférence, habilitation à réformer par ordonnance |
| Ordonnance du 30 octobre 2019 | Délégation de pouvoirs au conseil syndical, régime des petites copropriétés, réorganisation des majorités, résiliation du contrat de syndic |
| Loi Climat et Résilience (2021) | Projet de plan pluriannuel de travaux, DPE collectif, fonds de travaux renforcé |
| Loi du 9 avril 2024 (habitat dégradé) | Notification électronique par défaut, emprunt collectif, outils contre la dégradation des copropriétés |
| Loi du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) | Encadrement des locations touristiques dans les copropriétés |
| Décret du 22 décembre 2025 | Mise en œuvre de la notification électronique, de l'emprunt collectif et des travaux d'isolation individuels |
À lire : DPE collectif et audit énergétique en copropriété : obligations et calendrier
Comment lire et utiliser la loi
- Consultez toujours la version en vigueur sur Légifrance : de nombreux articles ont été réécrits, et les commentaires anciens trouvés en ligne peuvent être dépassés.
- Croisez loi et décret : la loi pose le principe, le décret donne les délais et les formes.
- Vérifiez votre règlement de copropriété : il complète la loi pour tout ce qui n'est pas d'ordre public, et peut prévoir des délais plus protecteurs.
- Appuyez-vous sur les fiches officielles de service-public.gouv.fr et de l'ANIL, régulièrement mises à jour.
- En cas de litige, consultez une ADIL (gratuit) ou un avocat : l'application concrète dépend souvent de la jurisprudence.
Les notions clés de la loi en un coup d'œil
| Notion | Définition courte | Article de référence |
|---|---|---|
| Lot | Partie privative + quote-part de parties communes, indissociables | Article 1er |
| Syndicat des copropriétaires | Collectivité des copropriétaires, dotée de la personnalité morale | Article 14 |
| Syndic | Mandataire du syndicat, chargé de l'exécution et de la gestion | Articles 17 et 18 |
| Conseil syndical | Organe d'assistance et de contrôle du syndic | Article 21 |
| Assemblée générale | Organe de décision du syndicat | Articles 17, 22 à 26 |
| Charges générales et spéciales | Répartition selon les tantièmes ou l'utilité | Article 10 |
| Fonds de travaux | Épargne obligatoire pour les travaux futurs | Article 14-2-1 |
| Plan pluriannuel de travaux | Programmation des travaux sur dix ans | Article 14-2 |
| Clause réputée non écrite | Clause contraire à l'ordre public, sans effet | Article 43 |
Les copropriétés en difficulté
La loi organise aussi un dispositif de prévention et de traitement des difficultés. Lorsque les impayés atteignent un certain niveau, le syndic doit en informer le conseil syndical et peut solliciter la désignation d'un mandataire ad hoc par le président du tribunal judiciaire. Dans les situations plus graves, un administrateur provisoire peut être désigné, avec des pouvoirs étendus pour redresser la situation financière. La loi du 9 avril 2024 a renforcé ces outils pour lutter contre la dégradation de l'habitat.
À lire : Parties communes et parties privatives : qui possède quoi en copropriété ?
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Lancer une mise en concurrenceQuestions fréquentes
Que dit la loi du 10 juillet 1965 ?
Elle fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis : définition des lots et des parties communes, règlement de copropriété, répartition des charges, organisation du syndicat, du syndic, du conseil syndical et de l'assemblée générale, majorités de vote et contestation des décisions.
La loi de 1965 s'applique-t-elle à toutes les copropriétés ?
Elle s'applique de plein droit à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Certains ensembles immobiliers peuvent y échapper s'ils sont organisés autrement, par exemple en association syndicale libre.
Le règlement de copropriété peut-il déroger à la loi ?
Non, pour toutes les dispositions d'ordre public. Les clauses contraires sont réputées non écrites (article 43).
Quelle est la différence entre la loi de 1965 et le décret de 1967 ?
La loi pose les principes du statut de la copropriété ; le décret du 17 mars 1967 précise ses modalités d'application, notamment les délais et formes de convocation, la tenue des assemblées et la gestion du syndic.
Où consulter la loi du 10 juillet 1965 à jour ?
Sur Légifrance, le site officiel de diffusion du droit, qui présente la version consolidée en vigueur et l'historique des modifications.
Sources
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version consolidée)
- Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967
- Légifrance : décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025
- ANIL : fiches copropriété
