Humidité dans un appartement : causes, responsabilités et solutions

Taches noires dans les angles, papier peint qui se décolle, odeur de moisi, buée permanente sur les vitres : l'humidité dégrade les logements et peut nuire à la santé des occupants. En copropriété, la question se double d'un enjeu de responsabilité : l'eau peut venir de chez vous, d'un voisin ou des parties communes. Voici comment identifier l'origine du problème, savoir qui doit payer et choisir un traitement efficace.

Identifier l'origine de l'humidité

La condensation

C'est la cause la plus fréquente. Un logement produit chaque jour plusieurs litres de vapeur d'eau (respiration, cuisine, douches, séchage du linge). Si l'air n'est pas renouvelé, cette vapeur se condense sur les surfaces froides : vitrages, angles des murs extérieurs, derrière les meubles. Signes caractéristiques : buée sur les fenêtres le matin, moisissures en bas des murs extérieurs et dans les angles, aggravation en hiver.

Elle survient souvent après le remplacement de fenêtres anciennes par des fenêtres étanches sans adaptation de la ventilation, ou lorsque les entrées d'air ont été bouchées.

Les infiltrations

L'eau de pluie pénètre par une façade fissurée, une toiture ou une toiture-terrasse défectueuse, des joints de fenêtres dégradés, un balcon mal étanché. Les traces apparaissent souvent après les épisodes pluvieux, en partie haute des murs ou au plafond du dernier étage.

Les fuites

Une canalisation qui fuit, un joint de douche défaillant ou un dégât des eaux chez le voisin du dessus provoquent des taches localisées, souvent au plafond ou au bas des murs de la salle de bains. Elles relèvent de la convention entre assureurs applicable aux dégâts des eaux.

À lire : Convention IRSI : qui paie un dégât des eaux en copropriété ?

Les remontées capillaires

Dans les immeubles anciens sans coupure de capillarité, l'humidité du sol remonte dans les murs du rez-de-chaussée et des caves. Signes : traces horizontales en bas des murs, salpêtre (dépôts blanchâtres), enduits qui s'effritent.

Qui doit payer ?

L'origine est dans les parties communes

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Une infiltration par la façade, la toiture ou une toiture-terrasse, une fuite sur une colonne commune ou des remontées capillaires dans les murs porteurs relèvent donc de la copropriété : le syndicat doit faire réaliser les réparations et, le cas échéant, indemniser les dommages dans votre appartement, généralement par l'intermédiaire de l'assurance de l'immeuble.

L'origine est dans un appartement

Si l'humidité vient d'une canalisation privative, d'un joint de baignoire ou d'une installation défectueuse chez un voisin, c'est la responsabilité du copropriétaire ou de l'occupant concerné qui est engagée, avec la prise en charge par les assurances habitation selon la convention IRSI.

L'humidité vient d'un défaut d'aération

Si l'occupant a bouché les entrées d'air ou ne ventile pas son logement, les désordres liés à la condensation lui sont imputables. À l'inverse, si la ventilation est insuffisante par conception, ou si la ventilation mécanique collective ne fonctionne pas, la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété peut être engagée.

Le cas du logement loué

Le bailleur doit remettre un logement décent. Les critères de décence imposent notamment que le logement assure le clos et le couvert, soit protégé contre les infiltrations et les remontées d'eau, et dispose de dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté. Le locataire, de son côté, doit utiliser normalement le logement, l'aérer et entretenir les équipements (nettoyage des bouches et entrées d'air). Un locataire confronté à une humidité importante non imputable à son usage peut demander au bailleur de faire les travaux, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge.

Les démarches en copropriété

1. Constatez et documentez : photos datées, relevés d'humidité si possible, dates d'apparition et lien avec la pluie.
2. Prévenez votre assureur en cas de dommages, dans le délai prévu au contrat.
3. Informez le syndic par écrit si vous suspectez une origine dans les parties communes, en joignant vos photos. Demandez l'intervention d'une entreprise ou d'un expert.
4. Prévenez les voisins concernés (étage supérieur, voisin mitoyen) pour vérifier l'absence de fuite chez eux.
5. Faites établir un diagnostic par un professionnel : recherche de fuite, mesures d'humidité, examen de la façade ou de la toiture.
6. Relancez si rien n'est fait : le conseil syndical peut appuyer votre demande, et la question peut être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée pour voter les travaux nécessaires.

Si le syndicat tarde à réparer une infiltration provenant des parties communes, vous pouvez le mettre en demeure puis saisir le juge pour obtenir l'exécution des travaux et l'indemnisation de vos préjudices.

À lire : Assurance copropriété : ce que couvre la multirisque immeuble

Les solutions selon la cause

Contre la condensation : ventiler

• ne jamais boucher les entrées d'air des fenêtres ni les bouches d'extraction ;
• nettoyer régulièrement les bouches et vérifier que la ventilation fonctionne (une feuille de papier doit être retenue par la bouche d'extraction) ;
• aérer quelques minutes chaque jour, utiliser la hotte en cuisinant, éviter de faire sécher le linge à l'intérieur sans ventilation ;
• chauffer de manière régulière, sans couper totalement le chauffage des pièces inoccupées ;
• en cas de ventilation inexistante ou insuffisante, faire installer une ventilation mécanique adaptée, individuelle ou collective selon l'immeuble.

Un déshumidificateur peut soulager ponctuellement, mais il ne remplace pas une ventilation correcte.

Contre les infiltrations : réparer l'enveloppe

Les infiltrations se traitent par des travaux sur la façade (rebouchage des fissures, ravalement, hydrofuge adapté), la toiture ou l'étanchéité des toitures-terrasses et des balcons, et le remplacement des joints de menuiseries. Lorsqu'ils concernent les parties communes, ils sont décidés par le syndic en cas d'urgence ou votés par l'assemblée.

À lire : Ravalement de façade en copropriété : obligation, vote et répartition

Contre les remontées capillaires

Plusieurs techniques existent : injection de résine hydrophobe à la base des murs pour créer une barrière, drainage périphérique, électro-osmose, enduits respirants à la chaux. Le choix dépend de la nature des murs et du sol. Ces travaux portant sur le gros œuvre relèvent généralement de la copropriété. Méfiez-vous des promesses miracles : faites réaliser un diagnostic indépendant et exigez des garanties écrites.

Traiter les moisissures

Une fois la cause supprimée, nettoyez les moisissures avec un produit adapté, laissez sécher les murs plusieurs semaines, puis refaites les finitions avec des peintures et enduits adaptés aux pièces humides. Sans traitement de la cause, les moisissures réapparaîtront.

Humidité et santé

Les moisissures et l'humidité excessive favorisent les allergies et les problèmes respiratoires, en particulier chez les enfants, les personnes âgées et les personnes fragiles. Une humidité relative intérieure comprise entre environ 40 et 60 % est généralement considérée comme confortable. Si vous êtes locataire et que le bailleur ne réagit pas, le service communal d'hygiène et de santé ou l'agence régionale de santé peuvent être sollicités en cas d'insalubrité.

Le rôle de la ventilation collective

Dans de nombreux immeubles, la ventilation des cuisines et salles de bains est assurée par un système collectif : ventilation naturelle par conduits verticaux dans les immeubles anciens, ventilation mécanique contrôlée (VMC) collective dans les immeubles plus récents. Ces installations sont des parties communes. Leur entretien régulier (nettoyage des conduits, vérification du caisson d'extraction en toiture, contrôle des débits) incombe au syndicat et doit figurer dans les contrats d'entretien de l'immeuble.

Une VMC collective en panne ou encrassée provoque rapidement des problèmes de condensation dans plusieurs logements. Si vous constatez que les bouches d'extraction n'aspirent plus, prévenez le syndic. À l'inverse, chaque occupant doit maintenir ses bouches propres et ne jamais y raccorder une hotte motorisée, qui perturberait l'équilibre de toute l'installation.

Humidité et vente du logement

Un vendeur qui connaît un problème d'humidité doit en informer l'acquéreur : dissimuler un désordre connu peut caractériser un vice caché ou un dol et conduire à l'annulation de la vente ou à une réduction du prix. Les procès-verbaux d'assemblée et le carnet d'entretien, remis à l'acquéreur, mentionnent souvent les infiltrations et les travaux votés. Mieux vaut régler le problème, ou au moins le documenter clairement, avant de mettre le bien en vente.

Les bons réflexes au quotidien

• aérer chaque pièce cinq à dix minutes par jour, même en hiver, fenêtres grandes ouvertes ;
• couvrir les casseroles et utiliser la hotte en cuisinant ;
• laisser la porte de la salle de bains fermée pendant la douche, puis aérer ;
• éloigner les meubles de quelques centimètres des murs extérieurs pour laisser l'air circuler ;
• maintenir une température régulière dans toutes les pièces ;
• nettoyer les bouches d'aération et les entrées d'air plusieurs fois par an ;
• surveiller les joints de douche, de baignoire et d'évier, et les refaire dès qu'ils noircissent ou se décollent.

Un petit hygromètre, peu coûteux, permet de suivre le taux d'humidité de l'air et de vérifier l'effet de ces gestes.

Avant d'acheter : repérer les signes d'humidité

Lors d'une visite, regardez les angles des murs extérieurs, le bas des murs du rez-de-chaussée, les plafonds de la salle de bains et du dernier étage, l'état des joints des fenêtres. Une peinture fraîche localisée peut masquer des taches. Sentez l'air des placards et demandez si la ventilation fonctionne. Lisez enfin les procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent souvent des infiltrations récurrentes ou des travaux de façade et de toiture en attente.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14
• Légifrance : décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent
• Service-public.gouv.fr : humidité et logement
• Ademe : ventilation et qualité de l'air intérieur