Jardin privatif en copropriété : droit de jouissance, entretien et charges

Un appartement en rez-de-chaussée avec jardin est très recherché : il offre les avantages d'une maison sans ses contraintes. Mais en copropriété, ce jardin obéit à des règles particulières que beaucoup d'acquéreurs découvrent trop tard. Peut-on y planter un arbre, y installer un abri ou une piscine hors-sol, le clôturer comme on le souhaite ? Qui paie l'élagage d'un grand arbre ? Voici tout ce qu'il faut savoir.

Jardin privatif : propriété ou droit de jouissance ?

L'expression « jardin privatif » recouvre deux situations juridiques très différentes :

• Le jardin partie privative : le terrain est inclus dans le lot et appartient exclusivement au copropriétaire. C'est rare, car l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 présume communs le sol, les cours, parcs et jardins, sauf mention contraire du règlement.
• Le jardin partie commune à jouissance privative : le terrain reste une partie commune, mais l'usage en est réservé à un copropriétaire. C'est la situation la plus fréquente.

Pour savoir dans quelle situation vous êtes, il faut lire l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Si votre lot est décrit comme « un appartement et la jouissance exclusive et privative du jardin attenant », vous avez un droit de jouissance sur une partie commune. Si le jardin est décrit comme une composante du lot, avec ses propres tantièmes, il est probablement privatif.

À lire : Parties communes et parties privatives : qui possède quoi en copropriété ?

Ce que dit la loi sur le droit de jouissance privative

Longtemps fondé sur la seule jurisprudence, le droit de jouissance privative a été défini par la loi ELAN de 2018. L'article 6-3 de la loi de 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot, et que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative de ce lot.

Les conséquences pratiques sont les suivantes :

• le droit est réel et perpétuel : il n'est pas limité dans le temps et s'impose aux autres copropriétaires ;
• il est attaché au lot : il se transmet automatiquement à l'acquéreur ou à l'héritier du lot ;
• il ne peut pas être vendu seul : on ne peut pas céder le jardin à un voisin en conservant l'appartement ;
• le bénéficiaire n'est pas propriétaire du sol : il ne peut pas le modifier librement.

La mention dans le règlement

Pour les copropriétés créées après le 1er juillet 2022, le règlement doit mentionner les parties communes à jouissance privative. Pour les copropriétés plus anciennes, l'absence de mention ne remet pas en cause l'existence du droit, mais le syndic doit, le cas échéant, proposer à l'assemblée la mise en conformité du règlement.

Ce que vous pouvez faire dans votre jardin

Le bénéficiaire du droit de jouissance peut utiliser le jardin comme un espace de vie : y installer du mobilier, un barbecue (dans le respect du règlement et de la tranquillité des voisins), y planter des fleurs et des arbustes, y faire jouer ses enfants. Il doit respecter :

• la destination de l'immeuble et les clauses du règlement de copropriété ;
• les droits des autres copropriétaires, notamment en matière de bruit, de fumées et de vues ;
• les distances de plantation prévues par le Code civil pour les arbres et haies proches des limites de propriété ;
• l'aspect extérieur de la résidence, lorsque le règlement ou un cahier des charges impose une harmonie (couleur des clôtures, hauteur des haies, type de mobilier).

Ce qui nécessite l'accord de l'assemblée générale

Parce que le sol reste une partie commune, toute construction ou modification durable doit être autorisée :

Une construction qui s'apparente à une appropriation de la partie commune (une extension habitable, par exemple) peut nécessiter l'acquisition du terrain correspondant, à la majorité de l'article 26, avec création de tantièmes. Une piscine hors-sol démontable est en principe moins contraignante, mais le règlement peut l'encadrer.

À lire : Travaux privatifs en copropriété : ce qu'il faut faire autoriser

Qui entretient le jardin ?

La répartition de l'entretien dépend du règlement de copropriété. En l'absence de précision, la jurisprudence considère en général que :

• l'entretien courant (tonte, arrosage, taille des haies, ramassage des feuilles, désherbage) incombe au bénéficiaire du droit de jouissance, qui en a l'usage exclusif ;
• les dépenses liées à la conservation de la partie commune (élagage ou abattage de grands arbres, reprise d'un mur de soutènement, réfection d'un réseau enterré) restent à la charge du syndicat, et donc de tous les copropriétaires.

Le règlement peut prévoir une répartition différente, par exemple mettre l'élagage à la charge du bénéficiaire. En cas de dégradation causée par le bénéficiaire, il en supporte les conséquences.

Le cas des arbres

Les grands arbres sont une source fréquente de litiges : racines qui soulèvent les dallages ou menacent les canalisations, branches qui surplombent les balcons, feuilles qui bouchent les gouttières. Un arbre planté dans un jardin à jouissance privative fait partie de la partie commune : sa suppression nécessite généralement une décision collective, et sa taille peut être exigée par un voisin gêné dans les conditions du Code civil.

Le jardin et les charges de copropriété

Le droit de jouissance privative ne donne pas lieu, en principe, à des tantièmes de propriété, puisque le jardin reste commun. Mais il a une valeur, qui a souvent été prise en compte lors du calcul des tantièmes du lot. Le règlement peut aussi prévoir une charge spécifique pour le jardin (eau d'arrosage, entretien). Si vous estimez que la répartition des charges ne tient pas compte de votre jardin, ou au contraire qu'elle le pénalise, une action en révision de la répartition des charges est possible dans des conditions strictes.

À lire : Tantièmes de copropriété : définition, calcul et modification

Responsabilité et assurance

Le bénéficiaire du jardin est responsable des dommages causés par son usage : chute d'un visiteur sur un dallage qu'il a installé, dégât causé par une fuite de son arrosage automatique, nuisances. Il doit le signaler à son assureur habitation, qui couvre en général la responsabilité civile liée au jardin. Les dommages ayant leur origine dans la structure (mur de soutènement, réseau enterré commun) relèvent de l'assurance de l'immeuble.

Acheter un appartement avec jardin : les vérifications

1. Lisez l'état descriptif de division et le règlement : le jardin est-il privatif ou à jouissance privative ? Quelle est sa surface exacte ?
2. Vérifiez les clauses d'usage : restrictions sur les constructions, les plantations, les clôtures, le barbecue.
3. Consultez les procès-verbaux d'assemblée : les aménagements existants (abri, terrasse, véranda) ont-ils été autorisés ? Sinon, vous héritez du risque de remise en état.
4. Interrogez le syndic sur les litiges en cours (arbres, infiltrations dans les parkings sous le jardin, par exemple).
5. Vérifiez ce qui se trouve sous le jardin : une dalle de parking souterrain impose des contraintes de poids et d'étanchéité, et interdit souvent les plantations d'arbres de haute tige.

Le jardin n'est pas pris en compte dans la superficie loi Carrez, qui ne concerne que les surfaces closes et couvertes. Il valorise néanmoins fortement le bien.

Litiges fréquents et solutions

Le voisin du dessus se plaint de la haie

Une haie trop haute qui prive de lumière l'appartement du premier étage est une source classique de conflit. Si le règlement ou un cahier des charges fixe une hauteur maximale, le bénéficiaire du jardin doit la respecter. À défaut, le voisin peut invoquer les règles du Code civil sur les distances et hauteurs de plantation, ou un trouble anormal de voisinage. Une discussion, éventuellement en présence d'un membre du conseil syndical, permet souvent de trouver un compromis avant toute procédure.

Les infiltrations dans le parking sous le jardin

Lorsque le jardin se trouve sur la dalle d'un parking souterrain, des infiltrations peuvent apparaître. L'étanchéité de la dalle est une partie commune : sa réfection incombe au syndicat. Mais si les infiltrations sont dues à un arrosage excessif, à des plantations aux racines agressives ou à des aménagements réalisés par le bénéficiaire, celui-ci peut être tenu d'en supporter les conséquences. Lors de la réfection de l'étanchéité, il faudra parfois déposer temporairement les aménagements du jardin ; le règlement ou la résolution de l'assemblée précise qui en supporte le coût.

L'accès au jardin pour des travaux

Le syndicat peut avoir besoin d'accéder au jardin pour entretenir les façades, réparer des canalisations enterrées ou intervenir sur des réseaux communs. Le bénéficiaire doit permettre cet accès pour des travaux régulièrement décidés, sous réserve d'être indemnisé s'il subit un préjudice important du fait de ces travaux.

Les animaux et les enfants

Le jardin est un lieu de vie, mais son usage ne doit pas causer de nuisances anormales aux autres résidents : aboiements répétés, déjections non ramassées, jeux bruyants tardifs. Le règlement intérieur peut fixer des règles raisonnables. En cas de conflit persistant, le syndic peut adresser un rappel au règlement, et l'assemblée peut décider d'une action en justice.

Dans tous ces cas, la lecture du règlement de copropriété est le point de départ. Une clause précise sur l'usage et l'entretien des jardins évite de nombreux litiges : si votre règlement est muet, le conseil syndical peut proposer à l'assemblée d'adopter un cahier des charges.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 3, 6-3, 6-4, 25 et 26
• Lefebvre Dalloz : la loi 3DS et la mise à jour des règlements de copropriété
• Dalloz Actualité : préconisation du GRECCO sur les parties communes à jouissance privative
• Service-public.gouv.fr : plantations et distances avec le voisinage