Sécurité incendie en copropriété : obligations du syndicat et des copropriétaires

Un incendie dans un immeuble collectif se propage vite, notamment par les cages d'escalier et les gaines techniques. La réglementation vise moins à éteindre le feu qu'à permettre aux habitants de rester à l'abri ou d'évacuer et aux pompiers d'intervenir. En copropriété, ces obligations sont partagées : certaines incombent au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, d'autres à chaque propriétaire. Voici ce qu'il faut savoir.

Le cadre réglementaire

La protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation est régie par le Code de la construction et de l'habitation et, pour le détail technique, par l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation. Ce texte s'applique principalement aux bâtiments construits ou ayant fait l'objet d'un permis de construire après son entrée en vigueur. Les immeubles plus anciens restent soumis aux règles en vigueur lors de leur construction, mais les équipements de sécurité existants doivent être maintenus en bon état de fonctionnement.

Les immeubles de grande hauteur (dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 50 mètres) relèvent d'une réglementation spécifique, beaucoup plus contraignante, qui n'est pas traitée ici.

Le classement des immeubles en familles

L'arrêté de 1986 classe les bâtiments d'habitation en quatre familles, selon leur hauteur et leur configuration. Plus la famille est élevée, plus les exigences sont fortes.

La famille de votre immeuble figure généralement dans le dossier de permis de construire ou peut être déterminée par un bureau de contrôle. C'est le point de départ de tout diagnostic sécurité.

Les équipements et dispositifs à connaître

Les portes et parois coupe-feu

Selon la famille, les portes d'accès aux escaliers, aux caves, aux parkings, aux locaux poubelles ou aux chaufferies doivent présenter une certaine résistance au feu et être munies d'un ferme-porte. Une porte coupe-feu bloquée ouverte par une cale, ou dont le ferme-porte est cassé, ne joue plus son rôle : c'est l'un des défauts les plus fréquemment relevés par les pompiers.

Le désenfumage

Dans les immeubles de 3e et 4e familles, les escaliers doivent pouvoir être désenfumés, souvent par un exutoire en partie haute commandé depuis le rez-de-chaussée. Les dispositifs (trappes, ouvrants, commandes) doivent être entretenus et vérifiés périodiquement par une entreprise spécialisée.

Les colonnes sèches

Une colonne sèche est une canalisation vide qui permet aux pompiers de brancher leurs tuyaux au pied de l'immeuble et de disposer d'eau sous pression aux étages. Elle est exigée dans les immeubles les plus hauts. Elle doit être vérifiée régulièrement, notamment par un essai en pression, et ses prises doivent rester accessibles.

Les extincteurs

Contrairement à une idée reçue, les extincteurs ne sont pas obligatoires dans toutes les parties communes d'un immeuble d'habitation. Ils sont surtout exigés :

• dans les parcs de stationnement couverts, selon leur taille ;
• dans les chaufferies collectives et certains locaux techniques ;
• dans certains immeubles de grande hauteur ou dans des cas particuliers prévus par les textes ou par les pompiers.

Lorsqu'ils existent, les extincteurs doivent être vérifiés chaque année par un professionnel. Rien n'interdit à l'assemblée d'en installer davantage, mais un extincteur mal utilisé ou non vérifié peut donner un faux sentiment de sécurité.

Les détecteurs de fumée

Depuis le 8 mars 2015, chaque logement doit être équipé d'au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) conforme à la norme. L'obligation d'installation incombe au propriétaire du logement ; l'entretien et le remplacement des piles reviennent à l'occupant (sauf dans certains cas, comme les locations saisonnières ou les logements de fonction).

En revanche, l'installation de détecteurs de fumée est proscrite dans les parties communes des immeubles collectifs. La raison est simple : un déclenchement dans un couloir pousserait les habitants à sortir dans des escaliers potentiellement enfumés, alors que la consigne de base est souvent de rester chez soi, porte fermée.

L'éclairage de sécurité et le balisage

Dans les parkings et certains immeubles, un éclairage de sécurité et un balisage des issues doivent permettre l'évacuation en cas de coupure de courant. Ils font partie des équipements à vérifier.

Les consignes de sécurité à afficher

Le syndic doit faire afficher dans les halls d'entrée, de façon visible, les consignes à respecter en cas d'incendie : conduite à tenir selon que le feu est chez soi, dans l'immeuble ou dans l'escalier, numéros d'urgence, plan de situation des dispositifs de coupure (gaz, électricité) et des moyens de secours. La consigne de base enseignée par les pompiers est la suivante :

• si le feu est chez vous et que vous pouvez sortir : sortez, fermez la porte derrière vous et appelez le 18 ou le 112 ;
• si le feu est ailleurs dans l'immeuble et que l'escalier est enfumé : restez chez vous, fermez la porte, calfeutrez-la avec des linges mouillés et manifestez-vous à la fenêtre ;
• ne prenez jamais l'ascenseur.

Les obligations du syndic

Le syndic, chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, doit :

• faire réaliser l'entretien et les vérifications périodiques des équipements de sécurité (désenfumage, colonnes sèches, extincteurs, portes coupe-feu, éclairage de sécurité), le plus souvent au moyen de contrats annuels ;
• faire procéder au ramonage des conduits collectifs de fumée selon la fréquence fixée par le règlement sanitaire départemental ;
• faire contrôler les installations de gaz et d'électricité des parties communes, ainsi que les chaufferies ;
• faire afficher les consignes et veiller au dégagement des circulations (pas d'encombrants, de poussettes ou de deux-roues stockés dans les escaliers et devant les issues) ;
• inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée les travaux de mise en sécurité nécessaires ;
• consigner les interventions dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

En cas de sinistre, la responsabilité du syndicat, voire la responsabilité personnelle du syndic, peut être recherchée si les équipements obligatoires n'étaient pas installés ou entretenus.

À lire : Entretien des parties communes : obligations, contrats et coûts

Les obligations des copropriétaires et occupants

• installer un détecteur de fumée dans son logement et le maintenir en état de fonctionnement ;
• ne rien entreposer dans les escaliers, paliers, coursives et caves communes (cartons, meubles, bouteilles de gaz) ;
• ne pas bloquer les portes coupe-feu en position ouverte ;
• faire entretenir sa chaudière individuelle et ramoner ses conduits privatifs ;
• respecter le règlement de copropriété sur le stockage des deux-roues et des trottinettes électriques, dont les batteries présentent un risque spécifique ;
• signaler au syndic tout équipement défectueux.

Batteries, parkings et nouveaux risques

Les trottinettes, vélos électriques et véhicules électriques posent de nouvelles questions. La recharge de batteries dans les caves ou les locaux vélos, sur des prises non prévues à cet effet, est déconseillée. L'assemblée peut adopter des règles d'usage dans le règlement intérieur et prévoir, pour les voitures, une infrastructure de recharge conforme.

À lire : Borne de recharge en copropriété : droit à la prise, démarches et coûts

Assurance : un point à vérifier

L'assurance multirisque immeuble couvre en principe l'incendie des parties communes et la responsabilité civile du syndicat. Mais un défaut d'entretien manifeste des équipements de sécurité peut être opposé par l'assureur. Chaque copropriétaire doit par ailleurs être assuré pour sa responsabilité civile, et les occupants pour leurs biens.

À lire : Assurance de la copropriété : ce que couvre l'immeuble et ce qui reste à votre charge

Faire un audit sécurité de son immeuble

De nombreuses copropriétés n'ont qu'une idée approximative de leur niveau de sécurité incendie. Un audit, réalisé par un bureau de contrôle ou un prestataire spécialisé, permet de dresser l'inventaire des équipements, de vérifier leur conformité et de hiérarchiser les travaux. Le conseil syndical peut aussi conduire une première visite avec le syndic, à l'aide de quelques questions simples.

La check-list du conseil syndical

• Les consignes de sécurité sont-elles affichées dans chaque hall et à jour ?
• Les portes coupe-feu (caves, parkings, locaux techniques, escaliers) se referment-elles seules ? Sont-elles calées ouvertes ?
• Les escaliers, paliers et coursives sont-ils libres de tout encombrement ?
• Le désenfumage existe-t-il et a-t-il été vérifié au cours de l'année ? Sa commande est-elle accessible et signalée ?
• Les extincteurs du parking et de la chaufferie portent-ils une étiquette de vérification de moins d'un an ?
• Les caves sont-elles encombrées de matériaux combustibles, de bouteilles de gaz ou de carburant ?
• Les locaux poubelles sont-ils fermés, propres et éloignés des sources de chaleur ?
• L'accès des véhicules de secours aux façades est-il dégagé ?
• Les contrats de vérification des équipements de sécurité figurent-ils dans le carnet d'entretien ?

Informer et sensibiliser les résidents

La sécurité incendie repose largement sur les comportements. Une note d'information diffusée avec la convocation à l'assemblée, ou affichée dans les halls, peut rappeler les règles de base : ne rien stocker dans les parties communes, ne pas bloquer les portes coupe-feu, vérifier son détecteur de fumée, ne pas recharger de batteries de trottinettes dans les caves, connaître la conduite à tenir en cas d'incendie. Certaines communes et services départementaux d'incendie et de secours proposent des actions de sensibilisation pour les copropriétés.

Programmer les travaux de mise en sécurité

Les travaux identifiés par l'audit (remplacement de portes coupe-feu, création ou réparation d'un désenfumage, encloisonnement d'une gaine, mise en conformité électrique des parties communes) doivent être soumis à l'assemblée générale. Les travaux rendus obligatoires par la réglementation relèvent en principe de la majorité de l'article 24. Ils peuvent être intégrés au plan pluriannuel de travaux et financés en partie par le fonds de travaux.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation
• Service-public.gouv.fr : détecteur de fumée dans un logement
• SeLoger : obligations de protection contre l'incendie en copropriété
• DREAL Occitanie : fiche sécurité incendie des bâtiments d'habitation